부동산앱을 열 때마다 한숨부터 나옵니다. 전세 계약 만료일은 다가오는데 연장이 될지도 모르겠고, 매물은 없고, 그렇다고 지금 사자니 이미 20~30%는 올라버린 가격표가 눈앞을 막아섭니다. 저만 이런 상황인 줄 알았는데, 요즘 주변을 보면 비슷한 처지의 사람들이 한둘이 아닙니다. 이게 정상인 시장인지, 아니면 뭔가 크게 잘못된 건지, 직접 부딪히며 느낀 것들을 솔직하게 풀어봤습니다.
전월세시장이 흔들리면 매매가도 따라 오른다
제가 지금 겪고 있는 상황이 단순히 운이 나쁜 게 아니라는 걸 알게 된 건 얼마 전이었습니다. 서울 전세가격지수와 월세가격지수가 나란히 가파르게 상승 중이라는 수치를 봤을 때, 막연하게 느끼던 불안이 숫자로 확인되는 기분이랄까요. 제 경험상 이런 상황에서는 '그냥 좀 기다리면 낫겠지'가 통하질 않습니다.
전월세 시장이 불안해지면 세입자들은 결국 버티다 못해 매매로 방향을 틉니다. 이걸 전문가들은 생존매수(生存買收)라고 부릅니다. 쉽게 말해 투자 목적이 아니라, 더 이상 세입자로 살다가는 내 집 앞에서 짐을 쌓게 될 것 같다는 공포에서 비롯된 매수입니다. 투기가 아니라 생존에 가깝습니다. 실제로 거래가 활발히 이뤄지는 가격대를 보면 15억 이하, 특히 5~6억대 아파트에 수요가 몰리고 있는데, 이는 정책 대출이 가능한 실수요자들의 한계선이기도 합니다.
그런데 공급 쪽 사정은 더 암울합니다. 전월세 공급은 크게 세 갈래로 이뤄집니다.
- 신규 분양을 통한 입주 물량 증가
- 기존 임대차 물건의 자연스러운 회전
- 집을 매입한 뒤 임대로 내놓는 매입임대
문제는 세 갈래 모두 막혀 있다는 점입니다. 민간 정비 사업 위주의 공급 구조에서는 획기적인 물량 증가를 기대하기 어렵습니다. 게다가 정부의 세제 정책이 비거주자에게 불리하게 설계되면서 기존 전세 물건이 실거주로 전환돼 시장에서 사라지고 있고, 토지거래허가제(土地去來許可制) — 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 관청의 허가를 받도록 한 제도 — 는 매입임대 공급을 원천 차단하고 있습니다. 공급을 늘려야 할 통로가 하나씩 닫히는 셈입니다.
출처: 통계청 국가통계포털(KOSIS) 주택가격동향을 보면 서울 전세가격지수의 상승 흐름이 수치로 확인됩니다. 정책이 과열을 잡으려다 오히려 공급 통로를 막아버린 아이러니, 직접 시장에서 매물을 찾아다니며 느낀 게 바로 이것이었습니다. 저는 이게 누구를 위한 정책인지 솔직히 아직도 모르겠습니다.
금리보다 수급, 지금 사야 할까 기다려야 할까
얼마 전 코스피와 비트코인이 하루 만에 크게 출렁이는 걸 보면서 제가 처음 든 생각은 '그럼 부동산도 흔들리나?'였습니다. 원인을 찾아보니 미국 30년 만기 장기 국채 금리가 5.34%까지 치솟으면서 — 약 20년 만의 최고치였습니다 — 자산 시장 전반에 공포가 번진 것이었습니다. 장기 국채 금리가 이렇게 오르면 왜 주식이 떨어지냐 하면, 성장주 밸류에이션(Valuation), 즉 미래 수익을 현재 가치로 환산하는 계산식에서 분모가 커지기 때문입니다. 쉽게 말해, 금리가 높을수록 10년 뒤 벌 돈의 오늘 가치는 훨씬 작아집니다. 그래서 기술주와 반도체 섹터가 직격탄을 맞은 것입니다.
흥미로운 건 미국 재무부가 국채 바이백(Buyback) — 시장에서 유통 중인 국채를 정부가 직접 다시 사들여 금리 상승 압력을 낮추는 조치 — 을 시사하자마자 장기 금리가 즉시 하락했고, 기술주와 가상화폐가 동시에 반등했다는 점입니다. 제가 이 흐름을 보면서 느낀 건, 지금 시장은 금리 하나에 이렇게 민감하게 반응할 만큼 외줄타기를 하고 있다는 것입니다. 출처: 미국 연방준비제도(Fed) 금리 데이터에서도 장기물 금리의 흐름을 직접 확인할 수 있습니다.
그렇다면 부동산은 어떨까요. 제 경우엔, 금리가 부동산 시장의 핵심 변수라고 생각했던 시각이 요즘 조금씩 바뀌고 있습니다. 전문가들 사이에서도 지금 시장을 관통하는 본질은 금리가 아닌 수급(需給) — 공급과 수요의 균형 — 이라는 시각이 힘을 얻고 있습니다. 금리가 내려도 공급이 없으면 전월세는 계속 오르고, 세입자들은 결국 매수를 선택하게 됩니다. 이미 6.27 대책이나 9.7 공급 대책 이후 시장이 잠깐 위축됐다가 이내 반등한 학습 효과가 이를 보여줍니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 규제와 정책이 반복될수록 수요자들이 '이번엔 진짜 떨어지겠지'가 아니라 '이번에도 지나가겠지'로 반응하게 된 겁니다. 그렇다고 지금 당장 매수에 나서는 게 맞느냐 하면, 제 생각엔 상승장 중반 이후에 접어든 시점에서는 충분한 기간을 두고 후보지를 다양하게 비교하는 신중한 접근이 나중의 고통을 줄여줄 유일한 방법인 것 같습니다. 지금처럼 5~6억 구간 매물이 이미 20~30% 오른 상황에서 서두르다 꼭지를 잡을 수도 있으니까요.
자주 묻는 질문
Q. 전세 계약 만료인데 연장이 안 되면 어떻게 해야 하나요?
A. 제가 지금 딱 이 상황입니다. 현실적으로는 계약 만료 6개월 전부터 매물을 탐색하고, 임대인과의 대화를 먼저 시도해보는 것이 좋습니다. 전월세 매물 자체가 희소한 상황이라 인근 단지 여러 곳을 동시에 검토하고, 월세 전환도 선택지에 열어두는 게 실질적인 대비가 됩니다.
Q. 지금처럼 오른 가격에 집을 사면 나중에 손해 아닌가요?
A. 이게 가장 고민되는 부분입니다. 상승장 중반 이후에는 무리한 매수가 나중에 하락기 고통으로 돌아올 수 있습니다. 다만 실거주 목적이라면 주거 안정이라는 뚜렷한 이유가 있기 때문에 가격 변동에도 장기 보유가 가능하다는 점이 순수 투자와의 차이입니다. 예산 한계를 명확히 설정하고, 한 곳에 쏠리지 않게 여러 후보지를 충분히 비교한 뒤 결정하는 게 중요합니다.
Q. 미국 금리가 오르면 한국 부동산도 떨어지나요?
A. 단순하게 연동되지는 않습니다. 미국 장기 국채 금리 급등은 주식·가상화폐 시장에는 즉각적인 영향을 주지만, 국내 부동산은 수급 구조와 정책 변수가 더 크게 작용합니다. 지금처럼 공급이 막힌 상태에서는 금리가 다소 오르더라도 전월세 불안이 매매 수요를 떠받치는 구조가 이어질 가능성이 있습니다.
Q. 토지거래허가제가 전세 물량에도 영향을 주나요?
A. 맞습니다. 토지거래허가제는 허가 구역 내 주택을 매입하면 실거주 의무가 생기기 때문에, 집을 사서 전세로 내놓는 매입임대 방식이 사실상 차단됩니다. 전세 공급의 한 축이 막히는 셈이라 오히려 전세 물량 부족을 심화시킬 수 있다는 지적이 나오는 이유가 여기에 있습니다.
결론
지금 시장이 정상으로 가기 위한 과도기인지, 아니면 명백히 실패한 정책의 결과인지 — 제 경험상 이건 아직 판단하기 이릅니다. 다만 한 가지 분명한 건, 지금은 집을 사기도 관망하기도 애매한 구간이라는 사실입니다. 저도 부동산앱을 열 때마다 멈칫하게 됩니다.
그래도 한 가지 다짐하게 된 건, 외부 변수에 흔들리기 전에 제 투자 목적과 예산의 한계를 먼저 명확히 해두는 것입니다. 실거주라면 가격 변동을 버틸 수 있는 이유가 있고, 그 이유가 흔들리지 않는 체력이 됩니다. 충분한 시간을 두고 여러 후보지를 비교하면서, 서두르지 않는 것이 지금 제가 선택한 방향입니다.